معامله ملک و املاک یکی از بیشترین معاملاتی است که در کشور به وقوع می پیوندد. کسانی که با این مساله به طور پیوسته درگیر هستند باید با سازوکار آن و انواع مختلف سندها آشنا باشند. چنانچه قصد داشته باشید معامله ای بی خطر و بدون دردسر و پیچیدگی انجام دهید، باید با تفاوتی که انواع سندها با یکدیگر داشته و همچنین کاربردهای آنها به خوبی آشنا باشید. در این متن قصد داریم در مورد دو نوع از اسناد ملکی و اوقافی با یکدیگر صحبت کنیم. هر یک از این اسناد ویژگی هایی دارند و در هنگام معامله شما باید به خوبی از این شرایط اطلاع داشته باشید تا بدون ضرر مالی معامله را به سرانجام برسانید.
سند ملکی چیست؟
سند ملکی سندی شش دانگ است که به صورت تک جلدی و چند جلدی در اختیار مالک یک ملک قرار داده می شود. در سند ملکی اطلاعات مختلفی درج شده است. یکی از مواردی که می توان به آن اشاره کرد مشخصات مالک و شماره پلاک ثبتی است. برای هر سند یک پلاک ثبتی وجود دارد و این پلاک را می توان از طریق اداره ثبت اسناد و املاک رهگیری نمود. این شماره از اهمیت زیادی برخوردار است و در تمام صفحات سند باید به صورت یکسان وارد شده باشد.
از دیگر اطلاعاتی که می توان در سندها مشاهده کرد، مشخصات بنا و محدوده ای است که ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب به آن منتهی شده است.
سند ملکی یکی از بی دردسرترین انواع سند است و اعتبار زیادی نزد بسیاری از مراجع و سازمان ها دارد. نامی که در سند ملکی آورده شده است صاحب قطعی و قانونی ملک بوده و نمی توان به هیچ وجه در مورد آن شک و تردیدی داشت.
سند وقفی چیست؟
ملک اوقافی به ملکی گفته می شود که صاحبش آن را وقف کرده است. این ملک ها دارای سند هستند و قابلیت خرید و فروش نیز دارند اما برای آنکه فردی بتواند این ملک را خرید و فروش کند باید تاییدیه اداره اوقاف را داشته باشد.
از آنجایی که ملک های وقفی در اختیار اداره اوقاف قرار دارد، پس مالک نیز همین ارگان است. اداره اوقاف در قالب قسط های 99 ساله ملک های وقفی را در اختیار اجاره دهندگان قرار می دهد. با این شرایط مبلغی که دریافت می شود زیاد نبوده و توسط اداره اوقاف برای امور خیریه به مصرف خواهد رسید.
اینکه گفته می شود قرارداد زمین های ملکی به صورت 99 ساله نوشته می شود به این معنی نیست که فرد می تواند به مدت 99 سال ملکی را اجاره کند و در آن اقامت کند. سقفی که برای اقامت در ملک های وقفی در نظر گرفته شده است ده سال است و اگر فردی بخواهد بیش از این در ملکی بماند باید از سرپرست اوقاف اجازه داشته باشد.
در مواجه با زمین های وقفی حتما شنیده اید که می گویند عرصه متعلق به اوقاف و اعیان اجاره داده می شود. شاید برایتان سوال شده باشد که عرصه و اعیان چیست که در زمین های ملکی از یکدیگر جدا شده اند.
عرصه در واقع به زمین و محدوده ای گفته می شود که در آن ساختمانی قرار دارد. اعیان نیز همان ساختمانی است که در عرصه قرار دارد. در زمین های وقفی عرصه ملک وقف شده و به همین دلیل نمی توان آن را اجاره داد اما اعیان قابل خرید و فروش و اجاره است
سندهای وقفی و ملکی با هم چه تفاوت هایی دارند؟
- اعتبار سندهای ملکی از سندهای اوقافی بیشتر است و همین ویژگی باعث شده که ملک وقفی ارزش کمتری نیز داشته باشد.
- وقتی قرار است یک ملک وقفی معامله شود، علاوه بر اداره ثبت اسناد باید به اوقاف نیز مراجعه کرد. اما موقعی که شما قصد دارید ملکی را که وقفی نیست معامله کنید تنها کافی است از طریق اداره ثبت اسناد اقدام کنید.
- قیمت و ارزش مالی ملک های اوقافی کمتر از ملک هایی است که وقفی نیستند.
- در زمین های غیر وقفی و شخصی، عرصه و اعیان به صورت کامل به خریدار واگذار می شود اما در زمین های وقفی عرصه قابل واگذاری نیست.
- در ملک های وقفی فردی که ملک را اجاره کرده است باید هر سال مبلغ مشخصی را در اختیار اداره اوقاف قرار دهد.
- مبلغی که به عنوان اجاره برای املاک وقفی تعیین می شود، ناچیز و اندک بوده و برای کسانی که توان مالی بالایی ندارند گزینه بسیار خوب و مناسبی محسوب می شود. اما در ملک هایی که مالک یک شخص حقیقی است گاهی مبالغ در نظر گرفته شده برای اجاره بسیار بالاست. بنابراین نیتی که بانی وقف در پی آن بوده است به کمک سندهای وقفی قابل دستیابی خواهد بود.
- در سندهای ملکی، اجاره کننده اختیار کامل بر روی ملک نداشته و نمی تواند بدون اجازه اداره اوقاف خرید و فروش، اجاره و غیره را انجام دهد.
- املاکی که به صورت شخصی اجاره داده می شوند، معمولا به مدت یک سال اجاره داده می شوند اما قرار داد املاک وقفی به صورت 99 ساله نوشته می شود.
نحوه تشخیص ملک های وقفی
یکی از راه هایی که می توان با استفاده از آن ملک های وقفی را تشخیص داد، سند است. بر روی سند این گونه ملک ها، کلمه وقفی ذکر شده است و شما با در دست گرفتن سند می توانید متوجه شوید که آیا این زمین وقفی است یا شخصی.
علاوه بر جلد سند، متنی که داخل آن نیز وجود دارد به خوبی بیان می کند که زمین مذکور وقفی است و شرایط و ویژگی های خاص خود را دارد. در سندهای اوقافی به عبارت شش دانگ اعیان اشاره شده اما در سندهای ملک های شخصی شش دانگ عرصه و اعیان به وضوح بیان شده است.
