واقف بودن به تمام نکات و جزئیاتی که برای انجام یک معامله نیاز است، از مهم ترین پیش نیازهایی است که حتما باید دو طرف از آن اطلاع داشته باشند. گاهی تصور نمی کنید اما ندانستن یک نکته کوچک و به ظاهر بی اهمیت ممکن است سلامت و کیفیت یک معامله را از بین برده و مشکلاتی را ایجاد کند. پس سعی کنید قبل از اینکه معامله ای را منعقد کنید با فردی که در این زمینه اطلاعات کاملی دارد صحبت کرده تا کسی نتواند سر شما کلاه بگذارد و سرو کارتان به راهروهای عریض و طویل دادگاه ها نیفتد.
قراردادهای ملکی یکی از بیشترین معامله هایی است که در طول سال در کشور انجام می شود. اما این قرار داد ضوابط و شرایط خود را دارد و برای آنکه بتواند بدون هیچ مشکلی منعقد شود باید طبق قوانین نوشته شوند. نکته مهم دیگری که در یک قرار داد اهمیت زیادی دارد پایبندی و تعهد دو طرف به معامله است. اگر یکی از دو طرف معامله در این قسمت ضعف داشته باشد حتما در ادامه مشکلاتی به وجود خواهند آورد.
یکی از راه هایی که می تواند افراد را مجبور کند به قول و قراری که می دهند متعهد باشد، تعیین مبلغ خسارت است. قصد داریم در مورد این مبلغ و نحوه تعیین کردن آن صحبت کنیم.
خسارت در قرار دادهای ملکی
اگر تا به حال یک معامله ملک انجام داده باشید حتما با واژه خسارت در قرار داد آشنا شده اید. معمولا در قرارداد هایی که در بنگاه های مشاور املاک نوشته می شود، مبلغی با توافق طرفین تعیین شده و در صورتی که یکی از دو طرف معامله نتواند و یا نخواهد به قول هایی که داده عمل کند و معامله را بر هم بزند باید این مبلغ را به طرف دیگر پرداخت کند.
خسارت قرارداد در واقع یک تضمین است تا کسانی که به انجام یک معامله مبادرت می ورزند به هر چه که ذکر می کنند عمل کرده و به قرارداد و معامله متعهد باشند.
اقسام خسارت
معمولا خسارتی که به عنوان خسارت قرار داد ملکی تعیین می شود، برای هر دو طرف به یک اندازه است و اگر خریدار و یا فروشنده معامله را بر هم زد، این مبلغ باید به طرف دیگر معامله پرداخت شود.
خسارت های ملکی به دو روش ثابت و روز شمار تعیین می شوند. این دو، تفاوت هایی با یکدیگر دارند که در ادامه در مورد آن صحبت خواهیم کرد.
خسارت ثابت قرار داد
در خسارت ثابت قرارداد، مبلغی ثابت با توافق طرفین معامله تعیین و در قرارداد ذکر می شود. فرض کنید قصد خرید یک منزل مسکونی را دارید و در قولنامه ای که در بنگاه املاک نوشته اید، خسارت ثابت قرارداد به صورت فرضی مبلغ 50 میلیون تعیین شده است. حال اگر در قراردادی که شما در آن به عنوان خریدار حاضر هستید، فروشنده با وجود نوشتن قولنامه نخواهد ملک را به شما بفروشد، باید 50 میلیون تومان را به شما که خریدار خانه و مایل به انجام معامله هستید، پرداخت کند.
گاهی اوقات این مبلغ بسیار سنگین است و شاید فرد قدرت و توانایی پرداخت آن را نداشته باشد در این صورت ممکن است مشکلات مالی فراوانی گریبانگیرش شود و این نکته لزوم دقت در تصمیم گیری برای انجام معامله را نشان می دهد. خسارت های ثابت با گذشت زمان با افزایش مقدار رو به رو نخواهند شد و اگر شما یا طرف مقابل شما معامله را به هم زده است باید مبلغ نوشته در قولنامه را پرداخت کند.
خسارت روز شمار
همان گونه که از نام این خسارت مشخص است، به صورت روز شمار پرداخت می شود. در این نوع خسارت، جمع روزهایی که تعهد به قرارداد با تاخیر مواجه شده است را جمع می کنند و با ضرب کردن در مقدار خسارت تعیین شده در قرارداد، مبلغ کلی خسارت محاسبه می شود. البته میزان این مبلغ در قولنامه باید ذکر شده و دو طرف نیز باید بر روی آن توافق داشته باشند. مثلا اگر مبلغ ذکر شده صد هزار تومان باشد و تعداد روزهای تاخیر نیز سی روز باشد، کسی که قرارداد را کنسل کرده است باید مبلغ سه میلیون تومان را پرداخت کند.
در برخی معاملات، میزان این خسارت اندک در نظر گرفته می شود و به همین دلیل شاید این نوع خسارت از قدرت لازم و کافی برای الزام در انجام معامله برخوردار نباشد. اما گاهی نیز مبلغ تعیین شده، زیاد است و هر چه زمان می گذرد میزان کل خسارت پرداختی بسیار قابل توجه خواهد شد.
نحوه تعیین خسارت قرار داد
تعیین میزان خسارت قرار داد، مساله ای کاملا توافقی است و بین دو طرف معامله صورت می پذیرد. اما نکته ای که در این بین اهمیت زیادی دارد، تناسب این خسارت با مبلغ کل قرار داد است که باید حتما رعایت شود.
سعی کنید اگر می خواهید معامله ای را انجام دهید، حتما با افرادی که در این زمینه تجربه لازم و کافی را دارند صحبت کرده و در این رابطه حتما از آنها مشورت دریافت کنید. گاهی عدم داشتن اطلاعات در مورد این مسائل می تواند دردسرهای زیادی را ایجاد کند. این جمله را به یاد داشته باشید که همیشه پیشگیری بهتر از درمان است.
خسارت روز شمار یا خسارت ثابت؟
خسارت را می توان به دو صورت ثابت و روز شمار تعیین کرد. این تصور را از خود دور کنید که شما هیچ گاه به پرداخت این خسارت مجبور نخواهید شد. آینده اصلا قابل پیش بینی نبوده و خصوصا در این گونه مسائل باید آینده نگری را لحاظ کرد.
تعیین روش پرداخت خسارت، باید با توجه به ارزش کلی قرار داد صورت گیرد. برای آنکه از افزایش غیر منطقی میزان این خسارت به روش روز شمار جلوگیری شود می توان در حین انجام قرار داد، شرطی تعیین کرد که اگر میزان خسارت به یک دهم ارزش ملک رسید، پرداخت متوقف شود. اگر این شرط رعایت شود از وارد آمدن ضررهای سنگین مالی به کسی که به تعهد خود پایبند نبوده است ممانعت به عمل خواهد آمد.
زمان هایی که پرداخت خسارت نیز به صورت ثابت تعیین می شود، این مبلغ نیز نباید از ده درصد کل قرار داد بیشتر باشد. مبالغی که بیشتر از این اندازه تعیین می شود بسیار غیر منطقی هستند و تبعات خوبی به دنبال ندارند.
به هنگام انجام یک معامله به این نکته توجه داشته باشید که مهم نیست شما یک روز به قرار داد بی تعهدی کرده اید یا یک سال؛ اگر این مورد اتفاق افتد شما ملزم به پرداخت این خسارت هستید و این قضیه نیز شوخی بردار نخواهد بود. پس سعی کنید قبل از نوشتن هر گونه قراردادی به همه جوانب و ریزه کاری های آن توجه کنید.
