شاید برایتان پیش آمده باشد که برای خرید خانه، دست به دامن نوشتن قولنامه شوید. قولنامه برگه ای است که قبل از انتقال سند در دفترخانه انجام می شود و دو طرف ملزم به رعایت تمام قول و قرارهایی هستند که در آن نوشته شده است.
آمار نوشتن قولنامه در کشور زیاد است اما این نباید دلیل بر آن باشد که بتوان به هر قولنامه ای اعتماد کرد. خرید و فروش ملک حساسیت های مخصوص به خود را داشته و بعضا بسیاری از نزاع ها به خاطر سوء استفاده کلاهبرداران از قولنامه ها اتفاق می افتد.
بنابراین لازم است از تمام نکاتی که در نوشتن قولنامه باید رعایت شود، اطلاع داشته باشید تا در این حین با کلاهبرداران برخورد نکرده و دچار ضررهای مالی نشوید.
اگر قصد خرید و یا فروش ملکی را دارید، این متن را مطالعه کنید. در این متن به نکاتی که یک قولنامه قانونی باید رعایت کرده باشد اشاره خواهیم کرد.
تعریف قولنامه
قولنامه زمانی نوشته می شود که خریدار و فروشنده قصد دارند ملکی را بخرند اما در حال حاضر شرایط برای خرید آن فراهم نیست. به همین دلیل دو طرف معامله به نوشتن یک قولنامه اقدام می کنند تا هر دو به قولی که به طرف دیگر داده اند، پایبند باشند و برای مثال فروشنده ملک خود را به فرد دیگری نفروشد و یا خریدار ملک دیگری را خریداری نکند.
بعد از آنکه شرایط برای انتقال سند آماده شد، هر دو به دفترخانه مراجعه کرده و ملک از مالکیت فروشنده خارج شده و نام خریدار در سند درج می شود.
در معاملاتی که در آن ها قولنامه نوشته می شود، مبلغی به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت می شود و سپس هر دو طرف به هم فرصت می دهند تا شرایط را برای انجام معامله فراهم کنند. در صورتی که این فرآیند به درستی پیش نرود معامله نیز به هم می خورد و فردی که باعث و بانی این مساله شده است باید وجهی به عنوان خسارت که به آن وجه التزام می گویند به طرف دیگر پرداخت کند.
البته هنوز هم ملک هایی هستند که تنها یک قولنامه از آنها وجود دارد و سند ندارند. معمولا این ملک ها قیمت پایین تری دارند و راحت تر خرید و فروش می شوند.
اعتبار قولنامه
قولنامه ها یک سند عادی به حساب می آیند و به همین دلیل خریدار و فروشنده باید دقت زیادی در هنگام نوشتن آن به خرج دهند تا بعدها با مشکل مواجه نشوند. با وجود اینکه قولنامه یک سند عادی است اما می توان به آن استناد کرد.
ماده ده قانون مدنی قولنامه را رسمی می داند و برای آن آثار حقوقی قائل است و به همین دلیل قولنامه ها در دادگاه قابل ارائه بوده و موارد و نکاتی که در آن ذکر شده قابل اجرا هستند. بنابراین در یک قرارداد اگر خریدار یا فروشنده از انجام تعهدش سرباز زد، می توان با ارائه قولنامه نوشته شده، فرد را به حضور در دفترخانه و به اتمام رساندن معامله مجبور کرد.
فروشنده چه نکاتی را باید به هنگام نوشتن قولنامه بداند
در معامله هایی که یک ملک خرید و فروش می شود، دو طرف وجود دارد؛ خریدار و فروشنده. هر یک از آنها باید نکات مربوط به خود را بداند و دقت کند که در نوشتن قولنامه این نکات لحاظ شود. در این بخش قصد داریم به این نکات اشاره کنیم.
- هنگامی که تصمیم گرفتید ملک خود را به فردی بفروشید باید اطمینان حاصل کنید که خریدار توانایی پرداخت کل وجه ملک را دارد. اگر این مورد برای شما محرز نیست و در مورد آن شک دارید می توانید در قولنامه ذکر کنید که اگر مبلغ توسط خریدار پرداخت نشود، معامله فسخ می شود.
- قبل از دریافت کل وجه تعیین شده برای فروش، به هیچ عنوان مالی را که فروخته اید به طور کامل در اختیار خریدار قرار ندهید.
- یک فروشنده باید تمام مشخصات ملک خود را در قولنامه ذکر کند و سعی نداشته باشد عیوب و نقص های آن را پنهان کند.
- بندی را به قولنامه اضافه کنید که اگر خریدار نتوانست در موعد مقرر ما بقی پول را تسویه کند، معامله فسخ می شود.
- اگر به خریدار اطمینان زیادی ندارید می توانید به قولنامه اضافه کنید که چنانچه او در روز مقرر در دفترخانه حضور نداشته باشد و یا بقیه پول به همراه او نباشد، شما حق دارید معامله را بر هم بزنید.
خریدار در هنگام نوشتن قولنامه باید به چه نکاتی توجه داشته باشد
- قبل از آنکه خریدار نوشتن قولنامه را انجام دهد ابتدا باید مشخص کند که آیا ملک در رهن، وثیقه و یا توقیفی هست یا خیر. معامله املاکی که این شرایط را دارند، امکان پذیر نیست و معامله اساسا باطل محسوب می شود.
- خریدار باید کل مشخصات ملک را با مشخصاتی که در سند ذکر شده است تطابق دهد و در این تطابق دادن نباید هیچ گونه تعارض و اشکالی وجود داشته باشد.
- دقت داشته باشید که فروشنده، ممنوع المعامله یا فردی که قانون به دنبال اوست، نباشد. این گونه افراد حق هیچ گونه معامله ای ندارند.
- قبل از انتقال کامل سند به نام خریدار، نباید کل وجه ملک به فروشنده پرداخت شود.
- چنانچه فروشنده حرکات و رفتارهایی از خود نشان می دهد که بیان کننده سلامت عقلی او نیست، از انجام معامله صرف نظر کنید.
- معاملاتی که در بنگاه های مشاور املاک انجام می شود، دارای یک کد رهگیری هستند. این کد را دریافت کرده و از سابقه ملک و اینکه به کسی دیگری فروخته نشده باشد، اطمینان حاصل کنید.
- در هنگام نوشتن قولنامه ملک هایی که چند مالک دارند یا همه مالکین و یا فردی که یک وکالت نامه رسمی از آنها دارد، باید حضور داشته باشند.
- به هنگام خرید خانه، سعی کنید از چک های تضمینی استفاده و تمام مشخصات چک ها را در قولنامه درج نمایید.
برای نوشتن قولنامه باید چه شرایطی ایجاد شود؟
برای نوشتن یک قولنامه سعی کنید به مشاور املاکی مراجعه کنید که از اتحادیه مربوطه مجوز دریافت کرده باشد. تنها در حضور این افراد به نوشتن قولنامه اقدام کنید.
یک قولنامه قانونی باید در سه نسخه کاملا یکسان و مشابه نوشته شود و تمام مشخصات ملک، خریدار، فروشنده و بقیه جزئیات در هر سه ذکر شده باشد.
در هنگام نوشتن قولنامه دو نفر شاهد نیز باید حضور داشته باشند و پای قولنامه را امضاء کنند.
حتما کد رهگیری برای نوشتن قولنامه دریافت شود. این مورد برای جلوگیری از فروش ملک به چندین نفر انجام می شود و خیال خریدار را از بابت ملکی که در حال معامله آن است، راحت می کند.
