یکی از هزینه هایی که به هنگام نقل و انتقال املاک باید پرداخت شود، مالیات ها هستند. این نوع مالیات در شرایط مختلف تعیین می شود و صاحبان املاک، موظفند آن را طبق قانون بپردازند.
برای آنکه به هنگام خرید خانه و یا ملک دچار سردرگمی و نگرانی در مورد مالیاتی که باید پرداخت کنید، نشوید بهتر است در مورد اینکه مالیات نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه می شود، اطلاعات کافی داشته باشید. ادامه متن را با ما همراه باشید سعی می کنیم به طور خیلی ساده و روان شما را با این نوع مالیات آشنا کنیم.
مالیات چیست؟
قبل از اینکه به سراغ مالیات نقل و انتقال املاک برویم، بهتر است تعریفی ساده از مالیات داشته باشیم. مالیات مبلغی است که قانون آن را تعیین می کند و مشمولان باید آن را پرداخت کنند. معمولا هدف از دریافت آن نیز آبادانی شهر و یا کشوری است که ملک در آنجا قرار دارد.
مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟
وقتی یک خانه و یا ملک مورد خرید و فروش واقع شود، قسمتی از بهای ملک مورد نظر به عنوان مالیات نقل و انتقال به اداره مالیات داده می شود. این مالیات یک نوع مالیات بر درآمد املاک است و سه نوع دارد:
- مالیات انتقال حق واگذاری یا همان سرقفلی
- مالیات مربوط به ساخت و فروش املاک نوساز
- مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
نکته مهمی که در اینجا باید ذکر شود، آن است که معمولا مالیات نقل و انتقال املاک، 5 درصد از ارزش معاملاتی یک ملک را شامل می شوند.
قبل از توضیح در مورد سه نوع مالیات ذکر شده در فوق، ابتدا به توضیح محاسبه ارزش معاملاتی املاک می پردازیم.
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک
میزان مالیاتی که به هنگام نقل و انتقال باید پرداخت شود، برای همه املاک به یک اندازه نیست و عوامل و شرایط مختلفی بر روی این عدد تاثیر می گذارند.
برای آنکه بتوان ارزش معاملاتی یک ملک را تعیین کرد، ابتدای هر سال افرادی که متعلق به صنف های مختلف هستند دور یکدیگر جمع شده و ملک هایی که در هر نقطه از شهر قرار دارد را تعیین ارزش می کنند. سپس نتیجه ای که از این گردهمایی به دست می آید را در کتابچه ای به نام کتابچه ارزش معاملاتی املاک منتشر می کنند. این کتابچه تبدیل به منبعی می شود که دارایی و شهرداری برای انجام محاسبات آن را مورد استفاده قرار می دهند.
از مواردی که بر روی ارزش معاملاتی یک ملک تاثیر گذارند می توان به اینها اشاره کرد: مساحت بنا، قدمت بنا، تاسیسات به کار رفته در آن، کاربری محل، نوع اسکلت، مساحت عرصه و محل واقع شدن ملک.
مالیات حق واگذاری یا سرقفلی
یکی از انواع مالیات های نقل و انتقال املاک، مالیات حق واگذاری یا همان سرقفلی است. در این نوع مالیات شما باید 2 درصد از ارزش معاملاتی ملک را به قانون بپردازید.
اگر ملکی ارزش گذاری نشده باشد معمولا مبنا را یکی از ملک های نزدیک که قبلا ارزش آن تعیین شده است، قرار می دهند.
مالیات مربوط به ساخت و فروش املاک نوساز چیست؟
افرادی که از ساخت و ساز و فروش املاک نوساز درآمد به دست می آورند موظف هستند که مالیات بپردازند. مبلغی که برای این نوع مالیات در نظر گرفته شده است، 10 درصد است و افراد موظف هستند در اولین نقل و انتقال این مبلغ را بپردازند.
ضمنا مالیات قطعی برای مودیان یا کسانی که باید مالیات بپردازند پس از آنکه رسیدگی انجام شد، تعیین می شود و میزان مالیات پرداختی بر طبق قانون تعیین می شود.
شهرداری ها موظف هستند بعد از آنکه پروانه ساخت را صادر کردند و در زمان صدور پایان کار، به اداره مالیات اطلاع دهند تا پرونده مالیاتی برای ملک مورد نظر تشکیل شود.
این ماده برای آن دسته افرادی صدق می کند که در شهرهایی با جمعیت بالای صد هزار نفر اقدام به ساخت و ساز بنا می کنند. اگر شما در شهری با کمتر از صد هزار نفر جمعیت هستید، از پرداخت این نوع مالیات معافید.
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟
در این نوع مالیات، مالک یا مالکان مبلغی که در حدود دو درصد ارزش معاملاتی ملک است، را باید بپردازند. پرداخت این مبلغ برای آن صورت می گیرد که مالکین رضایت خود را برای انتقال حق واگذاری بدون آنکه سرقفلی را انتقال داده و یا تغییر شغل دهند، اعلام کنند.
اظهارنامه مالیاتی باید تا سی تیر ماه سال بعد به همراه مدارک مورد نیاز در اختیار اداره مربوطه قرار گیرد. اگر در طی این مدت اظهارنامه تحویل داده نشود، باید یک جریمه ده درصدی پرداخت شود. لازم به ذکر است این جریمه قابل بخشش نیست و حتما باید نسبت به ادای آن اقدام کرد.
اگر پرداخت مالیات در موعد مقرر نیز انجام نشود باز هم یک جریمه دو و نیم درصدی در نظر گرفته شده که به ازای هر ماه دیرکرد به عهده فرد است.
آیا می توان از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف شد؟
اگر ملکی یکی از شرایط زیر را داشته باشید، دیگر نیازی نیست که مالیات نقل و انتقال املاک را پرداخت کند:
- املاکی که جزء آثار ملی ایران ثبت شده اند، اگر به سازمان میراث فرهنگی منتقل شوند نباید هیچ گونه مالیاتی پرداخت کنند. اگر این آثار در دست افراد باشند، 50 درصد از مالیات تعلق گرفته به ملک دریافت می شود.
- در آن دسته از زمین هایی که با مبایعه نامه و یا سندهای عادی به فروش می روند و مالک یک ساختمان در زمین مذکور ساخته باشد، ارزش ساختمان در تعیین میزان مالیات نقل و انتقال، معیار نیست. البته این امر نیز مشروط به تایید شهرداری و یا مراجع دولتی است.
- املاکی که به تملک دولت درآمده اند از پرداخت مالیات معافند.
مدارک مورد نیاز برای نقل و انتقال املاک
برای آنکه بتوانید نقل و انتقال املاک را انجام دهید باید مدارکی که در ادامه ذکر خواهد شد را آماده کنید. این مدارک شامل این موارد هستند: کپی سند مالکیت و بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده، کپی پایان کار، پروانه تخریب، نوسازی، کپی صورت مجلس تفکیکی، کپی اسناد اجاری، کپی گواهی واریز وجه مالیات بر ارث، کپی مبایعه نامه و یا قولنامه، عدم خلافی در بناهایی که در حال ساخت هستند از جمله مدارک مورد نیاز برای نقل و انتقال است.
ضمنا دفتر اسناد رسمی نیز باید با ذکر اسم خریدار یک استعلام انجام دهد تا در مدارک مورد نیاز برای نقل و انتقال، هیچ گونه نقص و ایرادی وجود نداشته باشد.
