معمولا در صحبت از ملک هایی که دارای چندین مالک هستند دو واژه ممکن است بسیار شنیده شود. این دو واژه افراز و تفکیک املاک هستند. این مبحث یکی از مباحث مهم در زمینه ثبت املاک است و گرچه با یکدیگر شباهت هایی دارند اما تفاوت هایی اساسی نیز می توان برای آن دو قائل شد.
ممکن است برخی افرادی که آشنایی زیادی به مفهوم درست و صحیح افراز و تفکیک املاک مشاعی نداشته باشند، این دو واژه را به جای هم به کار برند که کار اشتباهی است. در این متن قصد داریم به صورت کاملا ساده و کاربردی در مورد این دو واژه، شرایط استفاده و تفاوت هایی که دارند اشاره کنیم.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چندین مالک دارد و از نظر حقوقی هر یک از مالکین به صورت مساوی می توانند در این ملک دخل و تصرف داشته باشند.
نکته ای که در مورد این املاک قابل ذکر است آن است که سهم هر یک از مالکین را نمی توان به طور دقیق مشخص کرد و هر کدام از مالکین می توانند از ملک مشاع استفاده کنند.
با تعریفی که در مورد ملک مشاع ذکر شد، حتما متوجه شده اید که خرید و فروش این نوع املاک شرایط خاصی دارند و برای آنکه بتوان یک ملک مشاع را فروخت باید تمام مالکین حضور داشته باشند و همه از انجام معامله رضایت کامل خود را اعلام کنند. البته این شرایط تا زمانی که ملک تقسیم نشده است ادامه دارد و بعد از تقسیم، هر یک از مالکین می تواند به صورت جداگانه در مورد سهم خود تصمیم گیری کند.
افراز چیست؟
اگر ملکی با چندین ملک وجود داشته باشد هر یک از مالکین می توانند سهم خود را از بقیه جدا کنند؛ به این عمل در اصطلاح افراز گفته می شود. اگر ملکی مشاع باشد مالکین هر زمان که اراده کنند می توانند به افراز و یا جدا سازی سهم خود از ملک از بقیه سهامداران اقدام کنند.
شرایط افراز ملک
البته برای آنکه بتوان یک ملک مشاع را افراز کرد باید ملک مورد نظر چندین شرط را داشته باشد. به عنوان مثال اگر ضمن قرار ذکر شده باشد که این ملک تقسیم نشود، در نتیجه افراز آن نیز غیر ممکن خواهد بود. یا در مواردی که قانون افراز ملکی را مجاز نداند، باز هم نمی توان این عمل را در مورد این ملک انجام داد.
در مواردی که تقسیم ملک نیز با ضرر همراه باشد، باز هم افزار جایز نیست و نباید انجام شود. اگر صحبت ملکی در میان بود و این ملک سندی معارض با مالکیت داشته باشد نیز از جمله شرایطی است که نمی توان کار افراز و تقسیم را به سرانجام رساند.
نکات قابل توجه در افراز یک ملک
- برای آنکه بتوان دعوای افراز را در محاکم مطرح کرد باید دادخواستی ارائه شود و این درخواست نیز باید به طرفیت همه مالکان باشد. چنانچه در دادخواست این موضوع لحاظ نشود، دعوای افراز رد شده و قابل پیگیری نخواهد بود.
- برای انجام افراز ابتدا باید یک سند مالکیت صادر شود و تمام حدودی که بین مجاورین وجود دارد نیز باید مشخص گردد. اگر برای تقسیم یک ملک مشاع در این زمینه نقصی وجود داشته باشد، امکان افراز وجود ندارد.
- برای املاکی که به صورت مشاع بوده و در رهن بانک قرار دارد نیز می توان افراز را انجام داد و از این بابت مشکلی ایجاد نخواهد شود و بعد از انجام افراز هم چنان سهم راهن (فردی که سند را در رهن گذاشته است) نزد مرتهن ( فردی که سند در رهن اوست) باقی خواهد ماند.
تفکیک چیست؟
تفکیک به معنای تقسیم مال غیر منقول مثل زمین و غیره است. اگر ملکی تحت مالکیت دو نفر یا بیشتر باشد، مالکان می توانند برای آنکه ملک خود را راحت تر بفروشند و یا دیگر معاملات را انجام دهند، آن را تفکیک کنند. در تفکیک هر فرد می تواند یک سند منگوله دار داشته باشد.
مراحل تفکیک ملک های مشاع
اولین قدم برای تفکیک ملک هایی که به صورت مشاع هستند، آماده کردن یک درخواست که باید به اداره ثبت تحویل داده شود. در ادامه این فرآیند، سند قبلی باطل شده و تقسیم نامه ای تنظیم می شود.
بعد از آماده کردن تقسیم نامه، صورت جلسه ای به نام صورت مجلس تفکیکی تنظیم شده که در آن اطلاعات دقیقه در مورد مساحت قطعه های تقسیم شده ملک مشاع وجود دارد. به عنوان مثال، این اطلاعات می تواند شامل تعداد واحدهای موجود در آپارتمان و مساحت هر کدام از آن ها باشد.
در مرحله آخر اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه به اداره ثبت ارائه می شود. پس از آنکه سند اولیه یا مشاع باطل شد، یک سند جداگانه برای هر یک از مالکین آماده می شود.
تفاوت های افراز با تفکیک ملک مشاع
- یکی از تفاوت هایی که می توان برای افراز و تفکیک بیان کرد، آن است که وقتی ملکی به صورت افراز تقسیم می شود سهم تمام مالکین به همراه سند به آنها داده می شود. اما در تفکیک تنها کاری که انجام می شود تقسیم کردن سند ملک برای کسانی است که در یک ملک شریک هستند.
- افراز باید از طریق رای دادگاه یا دفتر ثبت انجام شود اما در تفکیک ملک های مشاع باید صورت جلسه تفکیکی برگزار شود و نیازی به رای دادگاه نخواهد بود.
- همان طوری که در فوق نیز به آن اشاره شد افراز باید از طریق رای دادگاه انجام شود بنابراین انجام آن با اجبار همراه خواهد بود اما در تفکیک رضایت و توافق طرفین است که باعث انجام تفکیک می شود.
- از دیگر تفاوت های افراز و تفکیک، باقی ماندن ملک به صورت مشاع در صورت انجام افراز است. اگر یک ملک با تفکیک سند، تقسیم شود آن ملک دیگر به صورت مشاع نخواهد بود اما در ملکی که افراز در آن اتفاق می افتد، در ادامه نیز ملک می تواند همچنان به صورت مشاع باقی بماند.
- در افراز یک ملک، سند حتما به نام چند نفر باشد تا بتوان به صورت فیزیکی مال را بین مالکین تقسیم کرد. اما در تفکیک اگر مالک یک نفر باشد نیز می توان تفکیک را انجام داد و سهم هر فرد را مشخص کرده و در اختیارش گذاشت.
- از دیگر تفاوت های تفکیک و افراز آن است که در تفکیک شکایت یکی از مالکین می تواند عملیات تفکیک را متوقف کند اما در افراز شکایت حتما باید از طریق مراجع قضایی صورت گیرد.
