یکی از روش هایی که امروزه برای خرید خانه کاربرد بسیاری دارد، استفاده از تسهیلاتی است که بانک ها در اختیار مردم قرار می دهند. در این موارد تا زمانی که اقساط به طور کامل تسویه نشود، فرد قادر نخواهد بود خانه خود را بفروشد. در این موارد است که استفاده از وکالت نامه لازم و ضروی به نظر می رسد.
در این متن قصد داریم در مورد نکاتی که باید به هنگام انجام معاملات وکالتی به آنها دقت کنید، اشاره کنیم. پس حتما تا انتهای متن را مطالعه بفرمایید.
وکالت چیست؟
قانون مدنی می گوید وکالت، عقدی است که در این یک فرد که به آن موکل می گویند، فردی دیگری را به عنوان نایب و وکیل خود انتخاب می کند.
توجه داشته باشید که وکالت نامه حتما باید به صورت مکتوب باشد و اینکه فردی به صورت زبانی ادعا کند وکیل دیگری است، نمی تواند به اندازه کافی مستند و قابل اعتماد باشد.
اگر وکالت به صورت کتبی نوشته شود، یک نسخه را در اختیار موکل قرار می دهند و نسخه دیگر را به موکل می دهند و بنابراین هر دو طرف، یک رونوشت از آن برای ارائه در اختیار دارند.
نکته دیگری که باید در مورد تنظیم وکالت نامه بدانید آن است که حتما باید در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و اگر وکالت نامه ای این شرط را نداشته باشد، اصلا قابل اعتماد نیست.
انواع وکالت
وکالت نامه انواع مختلف دارد. هر یک از انواع وکالت نامه ها شرایط خاص خود را دارند و موکل با توجه به حدودی که هر یک تعیین می کند باید رفتار کرده و از آن تخلف نکند.
وکالت نامه های تام
حتما نام وکالت نامه های تام را زیاد شنیده اید. در این وکالت نامه موکل اختیار تمام امور را به دست وکیل خود می سپارد و هیچ گونه شرط و شروطی در این بین نیز تعیین نخواهد شد.
وکالت نامه های مقید
در وکالت نامه های مقید، وکیل تنها حق دارد در یک موضوع به نیابت از موکل خود رفتار کرده و در بقیه امور نمی تواند هیچ گونه مداخله ای داشته باشد. حدود اختیار و وظیفه ای که وکیل بر عهده دارد به صورت کاملا مشخص در وکالت نامه توضح داده شده است و هیچ گونه ابهامی ندارد.
شیوه های تنظیم وکالت نامه
وکالت نامه ها به دو روش ساده و بلاعزل تنظیم می شوند. در وکالت نامه ساده، هر زمان که موکل اراده کند می تواند وکالتی که به فرد دیگر داده است را لغو کند و هیچ کس نیز نمی تواند چرایی اش را از او بپرسد و حق اعتراض به این امر را نیز ندارد.
اما در وکالت نامه های بلاعزل، وکیل بدون قید و شرط و بدون آنکه زمان مشخصی برای مدت وکالت مشخص کرده باشد، اختیار همه امور را به دست وکیل خود می سپارد و هیچ گاه نیز نمی تواند آن را لغو و یا عزل کند.
معامله خانه به صورت وکالتی به چه صورت انجام می شود؟
یکی از مواردی که برای خیلی ها ممکن است پیش آمده باشد، گرو بودن سند یک خانه نزد بانک است. برخی مواقع صاحب ملکی که خانه اش در گرو بانک است، قصد دارد آن را بفروشد. اما چون به سند دسترسی ندارد، امکان انتقال سند به خریدار برایش وجود ندارد.
شاید تصور کنید که فروش این گونه املاک اصلا امکان پذیر نیست. در اینجا باید بگوییم که معامله این املاک، راه و روش خاص خود را دارد. علت اینکه در بخش های بالاتر در مورد وکالت و انواع آن صحبت کردیم، دقیقا به همین موضوع بر می گردد.
اگر سند ملک در رهن بانک باشد و شما قصد فروش آن را داشته باشید، با تنظیم یک وکالت نامه می توانید آن را به فروش برسانید. در این شرایط شما خریدار را به عنوان وکیل خود انتخاب کرده و با نوشتن یک وکالت نامه ملک خود را می فروشید.
این وکالت نامه یک وکالت نامه بلا عزل است. زیرا خریدار باید بتواند به شما کاملا اعتماد پیدا کند و تمایل به انجام معامله داشته باشد. اما توجه داشته باشید که شما قرار نیست اختیار تمام امور خود را با این وکالت نامه به خریدار منزل خود بسپارید. شما تنها می خواهید ملکی که در رهن بانک است را بفروشید. پس در وکالت نامه ای که تنظیم می کنید باید مشخص کنید که شما تنها اختیار فروش این خانه را به او سپرده اید. در نتیجه این وکالت نامه یک وکالت نامه مقید خواهد بود و وکیل شما قرار نیست در کلیه امور مربوط به املاک و مستغلات شما دخالت کند.
باطل شدن معامله های وکالتی
نمی توان هیچ معامله ای را مثال زد که حواشی و دردسرهایی در پی نداشته باشد. معامله هایی که به صورت وکالتی انجام می شوند نیز از قضیه مستثنی نیستند. اگر معامله ای وکالتی بوده و یکی از شرایط زیر را داشته باشد، باطل می شود و نمی توان بر اساس آن هیچ اقدامی را انجام داد.
- چنانچه موضوع وکالت به هر دلیلی از بین برود
- اگر موکل کارهایی انجام دهد که با متن وکالت نامه در تضاد باشد
- اگر وکیل و یا موکل دچار دیوانگی و جنون شود
- در وکالت نامه هایی که در آن یک بازه زمانی مشخص شده باشد، بعد از گذشت این فاصله زمانی وکالت نامه باطل می شود و این خود می تواند مشکلی را به وجود آورد
- اختیاراتی که مالک برای معامله یک ملک دارد
- اگر موکل و یا وکیل فوت کنند، معامله باطل می شود. اگر موکل فوت کند، ملک مورد نظر به دست ورثه افتاده و وکیل نمی تواند در مورد آن هیچ ادعایی داشته باشد. اگر وکیل فوت کند نیز باز هم نمی توان برای ملکی که به صورت وکالتی در اختیار دیگری قرار گرفته است، حقی قائل شد.
نکته مهم
اگر یک وکالت نامه ملک به دلیل داشتن یکی از شرایط ذکر شده در قسمت قبل، باطل شود، بیشترین فردی که از آن ضرر می بینید، وکیل است. زیرا موکل به سود خود که معمولا دریافت وجه ناشی از فروش ملک است، رسیده و اینجا فردی که دچار ضرر مالی شده، وکیل است. زیرا این فرد هم پول پرداخت کرده و هم در اثر باطل شدن وکالت نامه هیچ ملکی را در اختیار نگرفته ست.
پس سعی کنید تا جایی که برایتان امکان دارد، از انجام معامله هایی که به صورت وکالتی هستند خودداری کنید و یا با کسانی وارد این نوع معاملات شوید که به آنها اطمینان کامل دارید. انجام این گونه معامله ها با باید تفکر و سنجیدن همه جوانب صورت پذیرد.
