انسان ها، برای رسیدن به آنچه که به آن علاقه فراوان دارند و یکی از رویاهای خود را فرضا در خرید فلان ماشین و یا فلان خانه می بینیند، ناگزیر از خرید و فروش هستند. اما خرید و فروش را نمی توان بدون قانون و ضابطه انجام داد. برای آنکه خیالتان از بابت خرید مالی که انجام داده اید، راحت باشد باید نوشته یا سندی در دست داشته باشید تا بعدها فرد دیگری مدعی مالی که شما خریداری کرده اید، نشود.
حتما تا به حال نام قولنامه را زیاد شنیده اید. اگر دقت کرده باشید قولنامه از دو کلمه قول و نامه تشکیل شده است و در واقع قولی است که بر روی یک برگه کاغذ نوشته می شود. امروز قصد داریم در مورد این واژه و کاربردهای آن و همچنین نکاتی که باید به هنگام نوشتن آن رعایت شود، صحبت کنیم.
قولنامه چیست؟
سند املاک انواع و اقسام مختلفی دارد که یکی از آنها قولنامه است. قولنامه در واقع کاغذی است که با حضور طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده در یک بنگاه معاملاتی نوشته می شود و هر دو طرف و کسانی که به عنوان شاهد در محل حضور دارند، باید آن را امضاء کنند. قولنامه به خودی خود از اعتبار زیادی برخوردار است و تنها در صورتی ممکن است به آن اعتنایی نشود که یک سند تک برگ برای مالی که معامله شده است، ارائه شود. در صورت به وجود آمدن چنین شرایطی، فردی که این سند را مکتوب کرده است مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد و تنها این سند است که صحیح و قابل استناد خواهد بود.
کاربردهای قولنامه
فرض کنید شما قصد خرید ملکی را دارید و فعلا توان پرداخت کل هزینه آن را نداشته و منتظر وامی هستید که به زودی آن را دریافت خواهید کرد. در این صورت شما با فروشنده صحبت کرده و از او درخواست می کنید تا قولنامه ای را بنویسید و وقتی تمام پول ملک را پرداخت کردید، انتقال سند در دفترخانه انجام شود.
به عبارت دیگر قولنامه برای آن نوشته می شود که دو طرف معامله به تعهدی که در گفتار خود اعلام کرده اند، پایند بوده و آن را در موعد مقرر انجام دهند.
ماده ده قانون مدنی بیان می کند که دو نفر می توانند در مواقعی که مخالف قانون نیست اقدام به انجام معامله ای کنند و این می تواند موارد گوناگونی را شامل شود. اما از آنجایی که خرید ملک نیاز به انجام تمهیداتی دارد و گاهی ممکن است زمان بر باشد و علاوه بر آن وجهی که در این بین معامله می شود نیز زیاد است، استفاده و کاربرد قولنامه در مورد خرید و فروش مسکن و ملک بیشتر مشاهده می شود. اما برای معامله سایر موارد نیز می توان از این سند استفاده کرد و هیچ محدودیت و ممنوعیتی وجود ندارد.
میزان اعتبار قولنامه
معمولا اموال منقول و غیر منقول یکی از مواردی است که اگر برای آنها سندی وجود نداشته باشد، اختلاف هایی را بر سر مالکیت ایجاد می کنند. بنابراین با نوشتن یک قولنامه می توان تا حدی از بروز نزاع ها جلوگیری کرد.
البته توجه داشته باشید هر قولنامه ای دارای اعتبار نبوده و نمی توان به آن استناد کرد. قولنامه ای که بین دو طرف معامله نوشته می شود باید جزئیاتی را رعایت کرده تا دارای اعتبار باشد.
ماده 10 قانونی مدنی قولنامه هایی که با رعایت دقیق جزئیات نوشته شده و به امضای طرفین و شاهدین رسیده است، را دارای اعتبار می داند.
در قولنامه چه جزئیاتی باید ذکر شود
مهم ترین نکته ای که قبل از نوشتن یک قولنامه باید به آن دقت شود، اعتبار بنگاهی است که این سند در آن مکتوب می شود. بنگاه هایی که در آن قولنامه نوشته می شود باید از اتحادیه مشاورین املاک مجوز داشته باشند تا بتوانند قولنامه ای معتبر بنویسند. پس به هنگام نوشتن این برگه به اعتبار بنگاه توجه داشته باشید.
اگر قصد دارید برای خرید ملک، قولنامه ای بنویسید باید همه جزئیات ملک در آن آورده شود. برای مثال اگر می خواهید یک واحد آپارتمان خریداری کنید باید آب، گاز، برق، انباری، پارکینگ و دیگر امکانات واحد انتخابی شما به صورت کامل و جزئی ذکر شود.
از دیگر نکاتی که در یک قولنامه باید به آن اشاره شود، همخوانی و تطابق اطلاعات ملک مورد نظر در سند و قولنامه است. بعد از نوشتن قولنامه آن را یک بار مطالعه کرده و تمام جزئیات ملک را با صبر و حوصله با سند مقایسه کنید تا بعدها دچار مشکل نشوید.
چنانچه ملک مورد معامله دارای چندین مالک باشد، تمامی آنها باید در هنگام نوشتن قولنامه در محل حضور داشته باشند. اما اگر فردی به نمایندگی و وکالت از بقیه قصد دارید قولنامه را امضاء کند باید یک وکالت نامه رسمی و محضری ارائه کند تا ادعای او قابل پذیرش باشد.
نحوه پرداخت مبلغی که خریدار و فروشنده در مورد آن به توافق رسیده اند، از دیگر نکاتی است که در قولنامه به آن اشاره می شود. فرضا اگر خریدار می خواهد مقداری از مبلغ را به صورت نقد و مقداری را به صورت چکی پرداخت کند، باید به صورت کاملا جزئی به تاریخ دقیق پرداخت و همچنین مشخصات چک مذکور در برگه خرید ملک یا همان قولنامه اشاره شود.
تعداد نسخه های قولنامه
قولنامه ها معمولا در سه نسخه تولید می شوند. یکی از نسخه ها به خریدار، دیگری به فروشنده و نسخه سوم هم در اختیار مشاور املاک قرار دارد. نکته ای در اینجا باید ذکر شود آن است که هر سه نسخه باید کاملا به یکدیگر شبیه باشند و هیچ گونه تفاوتی در آن ها وجود نداشته باشد. اگر در یکی از نسخه های نوشته شده، مغایرت و تفاوتی با بقیه وجود داشته باشد، این قولنامه باطل بوده و از در جه اعتبار ساقط می شود و در موارد لزوم نمی توان به آن استناد کرد.
وجه التزام در قولنامه چیست؟
برای آنکه طرفین یک معامله به تعهدی که نوشتن قولنامه برای آنها ایجاد کرده است پایند باشند در قولنامه، وجهی به نام وجه التزام در نظر گرفته می شود. این وجه از طرفی فردی که به تعهدات خود پایبند نبوده است به فرد دیگر پرداخت می شود و بدین وسیله افراد را ملزم می کند که حداقل به خاطر پرداخت نکردن این مبلغ، به آنچه در قولنامه ذکر شده است، عمل کنند و بدقولی از ناحیه طرفین رخ ندهد.
فرق قولنامه و مبایعه نامه
در خطوط بالاتر در مورد اینکه قولنامه چیست، جملاتی را بیان کردیم. اما اصطلاح دیگری که ممکن است شنیده باشید، کلمه مبایعه نامه است. در این قسمت به صورت مختصر در مورد مبایعه نامه توضیح خواهیم داد و بعد از این شما خود به خوبی متوجه خواهید شد که تفاوت مبایعه نامه و قولنامه چیست.
مبایعه نامه به قراردادی اطلاق می گردد که در آن خریدار و فروشنده حاضر بوده و خریدار با پرداخت مبلغ توافق شده با فروشنده، مالی را از آن خود می کند. در این جا صحبت از اینکه در فلان وقت شرایط از نظر مالی و زمانی مناسب شود، نیست و مال به فروش می رسد.
اما همان طور که در تعریف قولنامه گفتیم، اگر دو نفر قصد انجام یک مبادله را داشته باشند و شرایط برای انجام آن فراهم نباشد، دو طرف تا زمانی که شرایط برای انجام معامله فراهم شده صبر کرده و در طی این مدت زمان، فروشنده متعهد است مالی را که در اختیار دارد تنها به فردی که نام او در قولنامه ذکر شده بفروشد.
